物业有多种分类，按物业的使用功效分，可分为居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业等。差别类型的物业又各具有差别的特点。因此，物业治理企业在接受物业项目时，应针对差别物业的特点，制定差别的物业治理实施方案。

在此仅枚举居住物业中的住宅小区，商业物业中的写字楼、商场，工业物业中的工业厂房，其他用途物业中的医院为代表加以简要先容。一、住宅小区的物业治理（一）住宅小区物业的特点和治理特点住宅小区是指市政配套比力完善，共用设备、设施比力齐全，经由统一计划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇（9层以下）、高层楼宇（10层以上）、超高层楼宇（30层以上）及以单体或组合形式泛起的别墅组成，集居住、服务、经济和社会功效于一体，在现代物业治理项目中所占比例最大。

住宅小区物业和治理主要有以下几个特点：（1）统一计划，综合开发；（2）规模大，功效全；（3）衡宇结构整体化，配套设施系统化；（4）产权结构多元化，物业种类多样化；（5）分期开发，物业新旧水平差别；（6）业主的文化水平和经济能力乱七八糟，治理庞大化；（7）业主对物业治理的需求尺度纷歧样。（二）住宅小区物业治理的内容1.住宅小区物业治理的基本内容。

住宅小区物业治理包罗对住宅小区的治理、谋划与服务三方面的事情，归纳综合起来讲，有如下基本内容：（1）物业共用部位的日常维护和治理；（2）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和治理；（3）情况卫生、绿化治理服务；（4）物业治理区域内交通秩序与车辆停放的治理服务；（5）物业治理区域内治安、消防等协助治理事项的服务；（6）物业装饰装修治理服务；（7）物业资料的治理；（8）开展住宅小区的社区文化运动；（9）开展多种形式的便民服务。下面临上述住宅小区物业治理的基本内容中的社区文化和便民服务举行简朴先容。2.住宅小区物业治理的社区文化。社区文化是社区成员配合缔造的精神财富及其物质形态，包罗文化理念、价值看法、社区精神、道德规范、行为准则、民众制度、文化情况等等，价值观是社区文化的焦点。

详细来说，社区文化包罗情况文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。（1）情况文化。主要包罗社区容貌、休闲娱乐情况、文化设施、生活情况等，通过社区情况可以感知社区成员理想、价值观及精神面目等外在形象，如怡人的绿化园林、舒适的休闲结构、写意的小品园艺等，可以营造理想的文化气氛，现在许多物业治理企业导入的物业治理情况识别系统（CIS）的用意便在于此。（2）行为文化。

指社区成员在来往、娱乐、生活、学习、事情等历程中发生的文化，这些运动能反映出社区风俗、人际关系等文化特征。（3）制度文化。

是指与社区精神、社区理想等相应的制度、规章及组织机构等，这些制度对保障社区文化持久、康健开展具有一定的约束力和控制力。（4）精神文化。这是社区文化的焦点，包罗社区精神、道德观、价值观、行为准则等。

如有的社区开展升旗仪式、评选文明户等，这些运动属于精神文化建设领域。社区精神文化具有显着的社区特点，往往要经年累月才气逐步形成。3.住宅小区物业治理的便民服务。物业治理服务一般分为通例服务、专项服务和特约服务。

住宅小区物业治理的便民服务是在通例服务基础上向所有业主、非业主使用人提供的专项服务和特约服务。便民服务是物业治理企业有偿提供的、供业主使用人自愿选择的服务。便民服务的内容许多，凭据物业治理的实践，当前物业治理便民服务的内容可以归纳为衣、食、住、行、娱乐、购物等各个方面。

详细来讲，主要是：（1）衣着方面，包罗服装洗涤服务、裁剪、制衣、补衣等。（2）饮食方面，包罗开办餐饮店、酒吧、茶室、咖啡店的便民服务，代送餐服务等。（3）居住方面，包罗衡宇装修，衡宇设备修缮、看守，衡宇清洁、衡宇绿化养护，物业租赁，代缴水电气用度，代搬迁服务等。

（4）行旅方面，包罗接送幼童上学及人托服务，车辆租赁，代订车船机等票，各种车辆的寄放、清洗、调养与维修等等。（5）娱乐方面，包罗建立棋牌俱乐部，举行各种展览，各种健身娱乐运动，举行各种角逐等，承办各种家庭晚会聚会等等。（6）购物方面，包罗日用百货供应、果菜供应等等。

（7）文教体卫方面，包罗在文化方面开办图书馆、种种展览和文化知识讲座等，在教育方面开办托儿所、幼儿园和各种培训班等，在体育方面可谋划健身室、游泳场、网球场等，在卫生方面开设社区康健中心、谋划药店及提供日常医疗照顾护士服务等等。（8）其他方面，包罗美容美发服务、代聘保姆服务、代先容家庭教师、代庖房产证和申报户口、代庖保险、提供中介咨询等等。常见的便民服务有家庭维修服务、代客购物服务、家庭钟点服务、会所（文化运动中心）的娱乐服务等。

随着社会经济的生长和科学技术的进步，人们的生活水平在不停提高，出现出富厚性、多样性，信息时代、网络服务给人们的生活带来了厘革，网上金融、教育、游戏、谈天、购物、视频点播、网络咨询、家政服务等层出不穷，人们的生活变得越发灵活利便，以前物业治理能提供的便民服务都可“一网打尽”，物业治理服务也随之增加了智能化网络社区服务的功效。在新经济时代、科技时代、信息时代，物业治理提供的服务需要紧随时代程序，举行不停创新，要始终以“业主满足”为焦点，来分析、挖掘业主、非业主使用人的种种潜在需求，包罗精神的、心理的需求，实时筹谋我们能提供的服务，让物业治理服务跟得上时代程序，充实发挥物业治理服务的作用。（三）住宅小区物业治理的重点1.物业类型多，治理上各有偏重。

住宅小区内存在差别类型的物业，如多层住宅、高层住宅、商场、学校等。由于其物业自己特性的差别，对物业治理需求和要求也差别，因此，在制定住宅小区物业治理总体方案时，物业治理企业应针对差别类型的物业，在治理方式上有所偏重，以适应差别类型物业对物业治理的需求。如高层住宅要特别增强设备治理和消防宁静治理，增强巡视和检查，实时发现、清除治理隐患。

2.解决物业治理经费不足的矛盾。物业治理的收费实施的是“保本微利”政策，政府对物业治理的收费订价还没有完全放开，接纳了政府订价、政府指导价与市场协议价相联合的方式，特别是经济适用型住宅的物业治理收费还远远低于市场价钱。物业治理收费低于成本，致使有较多的物业治理企业处于赔本运作，如何克服住宅小区物业治理经费不足成为住宅物业治理的难题之一。从现有乐成的履历来看：一是要推进物业治理市场化历程，逐步实现优质优价；二是物业治理企业实施规模化运作，在企业内部合理设置人员，提高科技含量，降低成本；三是使用住宅小区现有的物业治理资源，开展谋划创收，弥补小区经费不足。

3.产权多元化，要求制定《业主条约》。住宅小区人口众多，人员庞大，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡业主自治自律的基础上，必须对住宅小区业主、非业主使用人的居住行为加以限制和约定，制定一个大家配合遵守的行为准则即《业主条约》，来明确住宅小区业主、非业主使用人的职责、权利和义务，规范住宅小区业主、非业主使用人的行为，促进住宅小区物业治理的顺利开展。4.设立业主档案，严格治理。

治理处应建设健全业主、非业主使用人的档案资料及治理系统。在严格保密的前提下，充实掌握业主、非业主使用人的流动情况，以便增强治理。5.协调物业治理各主体及相关部门的关系。

物业治理运动所涉及的主体和相关部门较多，有直接到场的，也有间接到场的，如建设单元、业主、业主委员会，都会供水供电等专营服务公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政治理部门等，物业治理事情离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业治理企业要努力协调处置惩罚好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的事情，借助政府有关部门的气力，增强对住宅小区治安等方面的综合治理，促进住宅小区物业治理和精神文明建设等各项事情的全面开展。

6.开展富厚多彩的社区文化。针对差别住宅小区的详细情况，物业治理企业要出头牵头，组织种种社区文化运动，如节沐日运动、体育健身运动、业余学习运动等。开展富厚多彩的社区文化运动，一方面增强了业主之间的交流和相同，富厚了业主、非业主使用人的文化生活，提升物业治理的品位，另一方面，增强物业治理企业与业主相同，缔造融洽的社区情况，便于物业治理事情的顺利开展。

7.开展多种形式的便民服务。（四）住宅小区的智能化治理随着现代科学技术在物业开发中的运用，物业及设施的科技含量不停提高，物业治理朝着智能化偏向迅速生长。现在住宅小区普遍接纳的智能化设施设备有：闭路电视监控系统、小区周界防越系统、电子对讲系统、车辆治理系统、电子巡更系统、家庭报警系统、物业自动抄表系统、自动消防报警系统、楼宇设备自动控制系统等。

智能化设施设备的使用，不仅提高了物业的建设档次，而且为业主的生活带来了利便和宁静，也为物业治理提供了新的治理手段和方法，便于提高物业治理质量和服务水平。二、写字楼的物业治理（一）写字楼物业的特点和治理特点写字楼是业主、非业主使用人举行日常办公或开展谋划运动的场所。写字楼物业和治理主要有以下几个特点：（1）物业的地理位置好，一般多位于都会中心和交通便利的富贵地段，物业治理的车辆指挥治理事情量大。

（2）物业档次高，整体形象好，业主、非业主使用人对物业治理的要求也较高。（3）物业的机电设备设施多，技术含量高，除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外，另有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化治理系统等。

（4）物业使用人相对不牢固，有的更换频繁，物业的租赁治理是物业治理难点。（5）业主、非业主使用人谋划规模广泛，社交运动频繁，社会关系庞大，业主、非业主使用人内部治理隐患多，给物业治理增添了难度。

（6）业主、非业主使用人来自社会各阶级，素质乱七八糟。尤其存在短期租赁户，使物业治理的民众治理制度执行难，物业治理服务费等用度拖欠严重。（7）公开场合人流量大，收支人员难以控制，宁静治理责任大。

（8）因为是办公场所，单个物业空间大，甚至整层楼都是连通的，楼内业主、非业主使用人的设施、产业多，人员集中，是防火控制的重点区域，消防宁静是物业治理的重点之一。（二）写字楼的物业治理1.写字楼对物业治理服务质量要求高，服务项目要求多，对服务人员的综合素质要求也高。所以物业治理企业在选派治理人员时，必须注重员工的综合素质，无论是小我私家形象，还是内在气质，都要到达一定尺度。

此外，物业治理企业要增强治理，努力提高物业治理服务质量，以满足写字楼业主、非业主使用人对物业治理高尺度的要求。2.写字楼物业差别于住宅小区，虽然宁静问题很重要，但对服务的要求越发突出，具有外松内紧的特点。

所以物业治理企业必须改变一般的物业治理看法，不能一味求严、求稳，一定要在员工服务意识和服务礼仪礼貌的造就方面下一番功夫，使员工的服务水平上升到一个更高条理，从而满足写字楼业主、非业主使用人对物业治理服务的更高要求。3.针对写字楼物业及治理的特点制定物业治理的措施，抓住写字楼物业治理的重点，提供特色服务。在制定写字楼治理服务方案时，应充实认识到服务质量对写字楼租金水平和市场价值的影响力。承租人很是重视物业治理的品质和所提供服务的有效性，尤其是物业维护的水平。

一个窗明几净、井然有序的写字楼情况，对承租人和潜在承租人都市发生极大的影响力。三、商场的物业治理（一）商场物业的特点和治理特点商场包罗大型超级市场、百货市场、专业市场等。

商场物业和治理主要有以下几个特点：（1）收支人员无法控制，人员身分庞大，宁静、消防治理事情量大；（2）使用人如接纳摊位谋划、独立柜台谋划，则较疏散和独立，统一治理难，欠费、逃费现象时有发生；（3）购物纠纷和矛盾多，物业治理人员又无权处置惩罚，公共秩序维护难度大。（二）商场的物业治理1.商场治理的庞大性，决议了物业治理企业要努力配合协助属地的国家行政机关，如工商局、公安局、税务局和技术监视局等。

因为物业治理企业不是国家执法机关，没有执法权.在处置惩罚问题时.稍不注意就会越权甚至违法。因此，物业治理企业在处置惩罚问题时，要特别注意处置惩罚的分寸，以免大的纠纷和诉讼的发生。2.物业治理企业在宁静守卫上主要卖力公开场合的秩序维护，预防和制止可能发生的意外事故。

只要谋划者不违反治理划定，就不要干预干与谋划者的正常谋划运动，但也注意不要成为谋划者违法谋划的掩护伞，更不能变相沦为谋划者的私人掩护气力。3.物业治理企业对物业内部的防火、防盗事情要时刻警惕，思想上不能有丝毫的松懈和麻木。

因为是公开场合，随时都可能发生意外事故。保安员平时应把专业技术、快速反映能力、应急方案的演练等作为日常训练的重点，以增强突发事件的处置惩罚能力。物业治理企业最好能把业主组织起来，建立义务消防队和义务宁静队，以保证商场正常谋划运动的举行。

四、工业厂房的物业治理（一）工业厂房物业的特点和治理特点工业厂房是指大型工业企业的生产车间、货仓、员工餐厅等厂区规模内的物业。工业厂房物业和治理主要有以下几个特点：（1）治理内容相对简朴，服务工具单一；（2）物业治理者与企业治理者两者之间的权责划分不清，时有冲突；（3）宁静治理难度较大，尤其是消防宁静的难度大。（二）工业厂房的物业治理1.对于工业厂房的物业项目，物业治理企业只负担厂区内清洁、绿化、宁静守卫事情，维修调养只限于涉及物业自己公共的设施、设备，生产设备的维修和调养不在物业治理的规模内。

2.工业厂房一般实行关闭式治理，宁静守卫事情的重点是厂区内的消防宁静、厂区收支车辆及人员的控制以及企业内部员工偷盗的防范等。3.企业治理者往往把物业治理企业当做一个下属的部门来看待，对物业治理企业的事情易造成干预干与，所以物业治理企业必须引导对方树立正确的物业治理思想，正确处置惩罚好物业治理与企业治理之间的关系。4.厂区内生产设备的水电供应是物业治理的重点之一，供水、供电设备的运行、维修调养事情较其他物业更为突出和重要。

因物业治理原因致使非正常的停水、停电将给物业治理企业带来较大损失。五、医院及其他物业的物业治理（一）医院物业的特点和治理特点医院是用于治疗疾病和举行医疗研究的特殊物业。

医院物业和治理主要有以下几个特点：（1）公共秩序的维护要求高；（2）情况卫生尺度高；（3）服务性强、事情量大；（4）服务工具比力特殊。（二）医院的物业治理1.医院物业是一个很是特殊的物业，物业治理企业在接受时必须针对医院的特点，对派驻的治理人员举行全面的培训。

2.由于医院的病人及其亲属的性情都比力急躁、焦虑，情绪颠簸性大而且很是敏感，所以物业治理企业要选择合适的员工到第一线事情。3.物业治理企业派驻的事情人员需要有一定的医学知识，以适应医院物业治理的特殊需要。4.对物业治理人员定期举行身体检查，切实掩护物业治理从业人员的康健宁静。

现代的物业治理还包罗对机场、码头、学校、旅游区、开发区等物业实施专业化治理。从物业治理服务的基本操作而言，它们是一致的。只是由于差别类型的物业存在一定的差异，有着差别的特点，因此，在物业治理服务中要凭据情况，区别看待。

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